Alles wat u moet weten over het meerjarenonderhoudsplan: wettelijke verplichtingen, kosten, stappenplan en praktische tips voor uw VvE.
Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een gedetailleerd plan dat beschrijft welk onderhoud er de komende 10 tot 30 jaar aan een gebouw nodig is en wat dat gaat kosten. Het is het belangrijkste financieel-technische document van elke VvE. Volgens het Kadaster heeft inmiddels 75% van alle actieve VvE's in Nederland een MJOP, een stijging van 20 procentpunt sinds de wetswijziging van 2018.
Het MJOP vormt de basis voor de jaarlijkse reservering in het reservefonds. Zonder MJOP is een VvE verplicht om minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren. Dit kan fors hoger uitvallen dan noodzakelijk. Een VvE met een herbouwwaarde van €3 miljoen zou dan jaarlijks €15.000 moeten reserveren, terwijl een MJOP kan aantonen dat €8.000 per jaar volstaat.
Sinds 1 januari 2018 zijn alle VvE's in Nederland verplicht om ofwel een MJOP te hebben, ofwel jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren (art. 5:126 lid 2 BW). Het niet naleven hiervan kan leiden tot bestuurdersaansprakelijkheid.
Het opstellen van een professioneel MJOP verloopt volgens een vast proces. Gemiddeld duurt het traject 4 tot 8 weken van inspectie tot goedkeuring.
Een gecertificeerde inspecteur beoordeelt de bouwkundige staat van het gebouw. Hierbij worden alle bouwdelen geïnventariseerd: dak, gevel, kozijnen, installaties, gemeenschappelijke ruimtes en meer. Gemiddeld duurt een inspectie 4-8 uur, afhankelijk van de grootte van het complex.
Elk bouwdeel krijgt een conditiescore van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht) volgens de NEN 2767-norm. Dit is de landelijke standaard die objectieve vergelijking mogelijk maakt. Circa 70% van de professionele MJOP's gebruikt deze norm.
Op basis van de conditiescores wordt een planning gemaakt voor minimaal 10 jaar, bij voorkeur 20-30 jaar. Per bouwdeel wordt vastgelegd wanneer onderhoud nodig is en wat de geschatte kosten zijn.
Voor elk onderhoudspunt worden realistische kosten begroot op basis van actuele marktprijzen. De totale kosten worden verdeeld over de planningsperiode om de jaarlijkse reservering te berekenen.
Op basis van de kostenbegroting wordt berekend hoeveel de VvE jaarlijks moet reserveren. Volgens de wet moet het reservefonds voldoende gevuld zijn om het geplande onderhoud te kunnen uitvoeren.
Het definitieve MJOP wordt voorgelegd aan de Algemene Ledenvergadering. De vergadering moet het plan goedkeuren met een gewone meerderheid van stemmen. Na goedkeuring is het MJOP leidend voor het onderhoudsbeleid.
Een volledig MJOP bevat een inventarisatie van alle bouwdelen, conditiescores, een onderhoudsplanning en een kostenbegroting. Volgens de NEN 2767-norm worden gemiddeld 50 tot 150 bouwdelen geïnventariseerd, afhankelijk van de complexiteit van het gebouw.
De kosten voor het laten opstellen van een MJOP variëren van €1.500 tot €5.000, afhankelijk van de omvang van het gebouw. Dit lijkt een flinke investering, maar een goed MJOP voorkomt onverwachte kosten die vele malen hoger kunnen uitvallen. Onderzoek van VvE Belang toont aan dat VvE's zonder MJOP gemiddeld 25-35% meer betalen aan onderhoud door noodreparaties en ad-hoc beslissingen.
| Type gebouw | Aantal appartementen | MJOP kosten (indicatie) |
|---|---|---|
| Klein complex | 2-10 appartementen | €1.500 - €2.000 |
| Middelgroot complex | 10-30 appartementen | €2.000 - €3.500 |
| Groot complex | 30-100 appartementen | €3.500 - €5.000 |
| DMJOP (duurzaam) | Alle groottes | +30-50% bovenop standaard |
Een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) gaat een stap verder dan het standaard MJOP door verduurzamingsmaatregelen te integreren in de onderhoudsplanning. Het Klimaatakkoord stelt dat alle woningen in Nederland in 2050 CO2-neutraal moeten zijn. Voor VvE's betekent dit dat verduurzaming onvermijdelijk is.
Uit onderzoek van de Rijksoverheid blijkt dat het slim combineren van onderhoud en verduurzaming tot 20-30% kostenbesparing oplevert ten opzichte van het los uitvoeren van beide trajecten. Een DMJOP maakt dit mogelijk door onderhouds- en verduurzamingsmomenten te koppelen — bijvoorbeeld het isoleren van de gevel op het moment dat het voegwerk toch al vervangen moet worden.
HARCOO ondersteunt VvE's bij het volledige MJOP-traject. Van het laten opstellen door gecertificeerde inspecteurs tot het digitaal beheren en monitoren van uw onderhoudsplanning via ons online portaal.
De meest gestelde vragen over het meerjarenonderhoudsplan
De kosten voor het opstellen van een MJOP liggen gemiddeld tussen €1.500 en €5.000, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het gebouw. Voor een klein appartementencomplex (tot 20 appartementen) rekent u op €1.500 - €2.500. Bij grotere complexen met liften, parkeergarages of bijzondere installaties kunnen de kosten oplopen tot €5.000 of meer.
Een MJOP moet minimaal elke 5 jaar worden geactualiseerd, hoewel veel experts adviseren om dit elke 3-5 jaar te doen. Dit omdat bouwkosten, materiaalsoorten en energieprijzen veranderen. Een verouderd MJOP kan leiden tot onvoldoende reserveringen en onverwachte kosten.
Ja, sinds de wetswijziging van 2018 zijn VvE's wettelijk verplicht om jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren óf een MJOP te hebben. In de praktijk kiezen de meeste VvE's voor een MJOP, omdat dit een nauwkeurigere reservering mogelijk maakt en vaak voordeliger uitpakt.
Een DMJOP (Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan) is een uitgebreide versie van het standaard MJOP waarin ook verduurzamingsmaatregelen worden meegenomen. Denk aan isolatie, zonnepanelen, warmtepompen en HR++ beglazing. Een DMJOP koppelt onderhouds- en verduurzamingsmomenten slim aan elkaar, wat kosten bespaart.
Laat een nieuw MJOP opstellen als: het huidige plan ouder is dan 5 jaar, er groot onderhoud is uitgevoerd dat niet in het plan stond, de VvE wil verduurzamen, of als het reservefonds onvoldoende gevuld is. Ook bij een wisseling van beheerder is het verstandig om het MJOP te laten actualiseren.
Gebruik deze checklist om te controleren of uw MJOP aan alle eisen voldoet
Een goed MJOP is de basis, maar ook de keuze van beheerder bepaalt uw kosten. Bereken direct wat u kunt besparen.
Alles over het VvE reservefonds, de wettelijke eisen en berekening.
Lees artikelAlles over onderhoud van uw VvE-gebouw en de verantwoordelijkheden.
Lees artikelWat kost VvE beheer en waar betaalt u voor?
Lees artikelErvaar het verschil zelf met HARCOO - met onze professionele overstapservice.